가족 간 전세 계약, 시세보다 높으면 증여로 간주될까?

가족 간의 전세 계약에서 증여 문제가 발생할 수 있는 사항에 대해서 주요 쟁점과 고려할 사항을 정리해드릴게요.

1. 시세보다 높은 전세 보증금과 증여 이슈

일반적으로 가족 간 전세 계약도 정상적인 임대차 계약이라면 문제가 되지 않습니다. 하지만 전세금이 시세보다 과도하게 높을 경우 증여로 간주될 가능성이 있습니다.

• 현재 호가(전세 시세)가 4억인데 5억 6억으로 계약한다면 시세 대비 과도한 차액(1억2억)이 국세청의 증여로 의심받을 수 있습니다.
• 국세청은 시세 대비 과도한 전세금이 부모가 자녀에게 무상으로 재산을 이전하는 방식이 아닌지 검토할 가능성이 높습니다.
• 특히 부모님이 매도한 자금으로 전세금을 지급할 예정이라면, 전세금이 시세보다 과도하게 높을 경우 부모가 자녀에게 자금을 증여한 것과 동일한 효과가 발생할 수 있습니다.

2. 세무당국의 증여 판단 기준

국세청은 가족 간 전세 계약을 할 때 아래 사항을 중점적으로 확인합니다.

✅ 전세금이 적정한지 → 시세 범위 내인지 확인
✅ 실제 거주하는지 → 부모님이 실거주하는 경우 정상적 계약 인정 가능
✅ 임대차 계약이 정상적인지 → 계약서 작성, 보증금 지급, 이체 내역 등 정상적 거래 여부

즉, 정상적인 계약이라 하더라도 시세를 크게 벗어난 보증금이라면 증여세가 부과될 가능성이 큽니다.

3. 합리적인 해결 방법

1) 적정 전세금 설정

• 전세 실거래가가 없다면, 주변 유사 아파트 전세 실거래가를 참고해 시세 수준(4억 안팎)에서 계약하는 것이 증여 이슈를 줄이는 방법입니다.
• 만약 5억 6억으로 계약한다면, 그 차액(1억 2억)에 대해 국세청이 증여로 간주할 가능성이 있습니다.

2) 계약서 작성 & 자금 흐름 투명화

• 정상적인 임대차 계약서 작성
• 보증금 계좌이체 (현금거래 지양)
• 임대소득세 신고 (비과세 요건 충족 시 신고 필요 없음)

3) 세무 전문가 상담 추천

• 가족 간 전세 계약은 증여 문제가 발생할 가능성이 높기 때문에 세무사 상담을 받아보는 것이 가장 확실한 방법입니다.
• 특히 부모님의 전세금 출처, 보증금 반환 방식 등을 명확히 해두면 추후 문제 발생 가능성을 줄일 수 있습니다.

4. 추가 고려할 사항

• 전세보증보험 가입 가능 여부
  가족 간 거래의 경우 전세보증보험 가입이 어려울 수 있습니다.
• 임대소득세
  월세가 아닌 전세라면 임대소득세 부담은 없지만, 부모님이 보증금을 활용한 금융이자 수익이 발생하면 이 부분도 고려해야 합니다.
• 전세 계약 갱신 방식
  시세 변동에 따라 자연스럽게 갱신하는 것이 증여 이슈를 줄이는 데 도움이 됩니다.

결론

1. 시세 대비 과도한 전세 보증금은 증여로 의심받을 가능성이 높습니다.
2. 적정 시세 수준에서 전세 계약을 맺는 것이 가장 안전한 방법입니다.
3. 세무사 상담을 통해 세금 리스크를 미리 점검하는 것이 좋습니다.