최근 전국적으로 미분양 주택 문제가 심각해지면서 정부가 한국토지주택공사(LH)를 통해 지방의 '악성 미분양' 주택을 직접 매입하는 방안을 추진하고 있습니다. 2025년 2월 19일, 정부는 '민생경제점검회의'를 열고 이러한 내용을 포함한 지역 건설경기 보완방안을 발표했습니다. 이번 대책이 과연 미분양 해소와 건설경기 활성화에 어떤 영향을 미칠지 살펴보겠습니다.
1. 전국 미분양 주택 현황
현재 전국의 미분양 주택은 총 7만 173호로 10년 내 최대치를 기록하고 있습니다. 특히 준공 후 미분양, 즉 '악성 미분양' 주택의 수는 2만 1,480호에 달하며, 지방의 미분양 주택이 전체의 약 75.8%를 차지하고 있습니다. 이는 지역 경기 침체와 맞물려 지방 부동산 시장이 극도로 위축된 현실을 보여줍니다. 이러한 상황 속에서 정부는 지방 건설경기 활성화와 미분양 해소를 위한 적극적인 대응에 나섰습니다. 핵심 대책은 LH가 직접 미분양 주택을 매입하고, 이를 공공임대주택으로 전환하여 공급하는 것입니다.
2. LH의 미분양 주택 매입 계획
정부는 LH를 통해 지방의 준공 후 미분양 아파트 3,000호를 분양가보다 낮은 가격으로 매입할 계획입니다. 이번 매입 방식은 ‘매입형 등록임대’를 활용하며, 대상은 85㎡ 이하의 주택입니다. LH의 미분양 주택 매입은 2009년 글로벌 금융 위기 당시에도 시행된 바 있습니다. 당시 LH는 7,045억 원을 투입해 미분양 주택 2,163가구를 매입하며 부동산 시장 안정화에 기여한 바 있습니다. 이번 대책이 과거와 유사한 효과를 낼 수 있을지 주목됩니다. 그러나 매입형 등록임대 제도는 현재 비아파트에만 적용되고 있어, 지방의 미분양 아파트를 포함하려면 민간임대주택법 개정이 필요합니다. 따라서 정책 실행까지 다소 시간이 소요될 가능성이 있습니다.
3. 디딤돌 대출 금리 우대 신설
정부는 미분양 주택 매입을 촉진하기 위해 디딤돌 대출 금리 우대 방안을 신설합니다. 디딤돌 대출은 무주택 서민들의 주택 구입을 지원하는 대출 상품으로, 현재 금리는 연 2~3% 수준입니다. 앞으로 지방의 준공 후 미분양 주택을 구입하는 경우 대출 금리를 더욱 낮춰주는 방안을 마련한다는 것입니다. 이를 통해 서민들의 주택 구입 부담을 낮추고, 미분양 주택 해소를 촉진하려는 의도가 엿보입니다.
4. CR리츠 통한 미분양 매입 지원
정부는 기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠)를 활용한 미분양 주택 매입 지원도 추진합니다. 현재 주택도시보증공사(HUG)의 CR리츠 특별상담창구를 통해 약 3,800세대에 대한 사전 감정평가 등이 진행 중입니다. CR리츠는 기업이 보유한 부동산을 매입한 뒤 이를 재정비해 운영하는 투자 방식으로, 부실 부동산을 시장에서 흡수하는 역할을 합니다. 정부는 상반기 내에 CR리츠 상품 출시를 지원하여 미분양 해소를 가속화할 계획입니다.
5. SOC 투자 확대 및 건설경기 부양
정부는 지방 건설경기를 활성화하기 위해 SOC(사회간접자본) 사업에 대한 재정 집행을 앞당길 계획입니다. 2025년 SOC 예산 17조 9천억 원 중 12조 5천억 원(약 70%)을 상반기 내에 집행하며, 환경 SOC 예산 5조 원 중 3조 6천억 원(72%)을 상반기 내 집행할 예정입니다. 특히 철도 지하화 사업에도 속도를 내고 있습니다. 이번 대책에 따라 부산(부산진역부산역), 대전(대전조차장), 안산(초지역중앙역)에서 철도 지하화 사업이 추진됩니다. 해당 사업 규모는 약 4조 3천억 원에 달하며, 지역 교통 환경 개선과 함께 부동산 시장에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
6. 전문가들의 시각: 실효성 논란
일각에서는 정부 대책의 실효성에 대한 우려도 제기되고 있습니다. 미분양 주택 매입 규모의 한계: LH가 매입하는 3,000호는 전체 악성 미분양 물량(2만 1,480호)에 비하면 여전히 부족한 수준입니다. 따라서 근본적인 해결책으로 보기 어렵다는 지적이 있습니다. 임대 수요 문제: 공공임대로 전환하더라도 해당 지역에 거주 수요가 부족하면 장기적으로 빈집 문제를 해결하기 어려울 수 있습니다.
- 세제 혜택 부족: 건설업계는 취득세 및 양도소득세 감면 등의 세제 지원이 필요하다고 주장하지만, 이번 대책에는 포함되지 않았습니다. 정부는 세제 혜택이 수요 증가로 직결되지 않는다는 판단하에 제외했다고 밝혔습니다.
[결론] 대책의 한계와 보완 필요성
정부의 이번 대책은 미분양 주택 문제 해결과 지방 건설경기 활성화를 위한 적극적인 시도로 볼 수 있습니다. 그러나 실질적인 효과를 거두기 위해서는 몇 가지 보완책이 필요합니다.
- 매입 규모 확대: 미분양 해소를 위해 LH의 매입 규모를 보다 확대할 필요가 있습니다.
- 세제 혜택 도입: 취득세 및 양도소득세 감면 등의 혜택을 추가해 민간 수요를 활성화하는 방안이 검토되어야 합니다.
- 장기적 수요 예측: 단순한 매입 정책이 아니라, 지역별 주택 수요 분석을 기반으로 한 맞춤형 정책이 필요합니다.
결국, 이번 정책이 단기적 시장 안정화에 기여할 수 있을지는 지켜봐야 할 것입니다. 하지만 보다 근본적인 해결책을 마련하기 위해서는 지속적인 보완과 정책 개선이 요구됩니다.