올해 아파트 분양시장이 꽁꽁 얼어붙을 전망입니다. 분양가는 계속 오르고, 대출 규제로 돈 빌리기도 쉽지 않고, 정부의 부동산 정책도 힘을 잃어가는 상황이라 시장이 불확실성으로 가득 차 있습니다. 그 결과, 새로 나오는 분양 물량도 역대 최저 수준으로 떨어질 것으로 보입니다.
1. 역대 최저 수준의 분양 물량
부동산 R114에 따르면, 올해 전국에서 분양될 아파트는 약 16만 가구 정도라고 합니다. 이게 어느 정도냐면, 지금까지 가장 적었던 2010년(17만 2670 가구)보다도 더 낮은 숫자예요. 그만큼 시장이 얼어붙었다는 얘기죠.
작년에서 이월된 물량도 꽤 됩니다. 전체 예정 물량 중 3만6231가구가 작년에 분양하지 못하고 올해로 넘어왔는데요, 1월에만 1만 6066 가구가 풀릴 예정이라고 해요. 전통적인 분양 성수기인 4월과 5월에는 각각 1만 1000 가구 정도가 나오지만, 이후에는 월평균 7000 가구 내외로 크게 줄어들 전망입니다.
2. 수도권 집중 현상 지속
올해도 수도권 중심의 분양이 이어질 것으로 보입니다. 수도권이 전체 물량의 59%(8만5840가구)를 차지하고, 지방은 41%(6만 290 가구)로 예상됩니다. 지역별로 보면 경기(5만 550 가구), 서울(2만 1719 가구), 인천(1만 3571 가구) 순이고, 지방에서는 부산(1만 8007 가구)과 충남(1만 3496 가구)이 1만 가구 이상을 기록할 것으로 보입니다. 다만, 이들 지역도 특정 지역(에코델타시티, 천안·아산탕정)에 분양이 몰릴 가능성이 큽니다.
서울의 경우 작년엔 강남3구(서초·강남·송파)에 분양이 집중됐다면, 올해는 동작구, 영등포구, 은평구 등으로 퍼지면서 중 급지 분양이 늘어날 전망입니다. 경기도는 작년엔 평택, 오산, 용인 등 반도체 영향권 지역에 공급이 많았지만, 올해는 전반적으로 줄어들면서 열기가 다소 식을 것으로 보입니다. 인천도 지난해에는 연수구에 집중됐던 분양이 올해는 남동구로 확산될 가능성이 크다고 합니다.
3. 정비사업 물량 감소
올해 분양되는 물량 중 자체사업(도급 포함)은 53%(7만7157가구), 정비사업(리모델링 포함)은 47%(6만 8973 가구) 정도인데요, 수도권을 중심으로 정비사업 물량이 많이 빠졌어요.
대규모 정비사업(1000가구 이상) 중 일반 분양 물량을 보면, 서울에서는 ‘래미안 원패를라’(1097 가구)가 유일합니다. 경기도에서도 ‘고양원당 더샵포레나’(2601 가구), ‘의왕고천나구역 재개발’(1913 가구), ‘딸기원 2 지구 재개발’(1096 가구) 정도만 계획되어 있어서 전체적으로 확 줄어든 느낌이에요.
4. 시장 위축의 원인
전문가들은 단순히 경제 상황 때문이 아니라 정책, 경제, 구조적인 문제까지 겹쳐서 시장이 얼어붙고 있다고 분석하고 있어요. 주요 원인을 보면:
1) 공사비 상승
원자재 값은 계속 오르고, 인건비도 상승하고, 환경 규제까지 강화되면서 공사비 부담이 엄청 커졌어요. 이게 재건축, 재개발뿐만 아니라 정부가 추진하는 신도시 개발에도 큰 걸림돌이 되고 있습니다.
2) 대출 규제와 금리 인상
대출 규제와 금리 인상으로 인해 실수요자들의 부담이 커졌어요. 예전처럼 쉽게 돈을 빌려서 집을 살 수 있는 환경이 아니라, 분양을 받아도 감당하기가 어려운 상황이죠.
3) 부동산 정책 추진력 약화
최근 대통령 탄핵소추안 가결 등 정치적 이슈로 인해 정부 정책의 추진력이 약해지고 있어요. 만약 부동산 관련 주요 정책이 흔들리면 시장 침체는 더 심해질 수밖에 없습니다.
5. 시장 안정화를 위한 대책 필요
전문가들은 이런 악순환을 끊기 위해 정부와 건설업계가 현실적이고 실질적인 대책을 마련해야 한다고 조언하고 있어요.
이태용 부동산R114 빅데이터연구소 책임연구원은 “공사비 상승으로 사업성이 떨어지면서 금융 지원이 어려워지고, 결국 소비자에게 분양가 부담이 전가되는 악순환이 반복되고 있다”면서 “안정적인 공급을 위해 정부와 건설업계가 실질적인 공사비 조정 방안을 논의해야 한다”라고 말했습니다.
또한, “정부는 부동산 정책을 흔들림 없이 추진해야 시장 참여자들이 불안해하지 않는다”며, “시장 위축이 더 심해지지 않도록 정책적인 조율이 필요하다”고 강조했습니다.
6. 결론
2024년 아파트 분양시장은 역대급으로 힘든 한 해가 될 것으로 보입니다. 수도권 중심의 분양 쏠림 현상, 정비사업 위축, 공사비 상승, 금융 부담 증가, 정책 추진력 저하 등 여러 악재가 겹쳐서 시장의 불확실성이 매우 크죠. 이런 상황에서 정부와 건설업계는 실질적인 대책을 마련해야 하고, 특히 공사비 문제와 금융 지원을 해결해 소비자 부담을 줄이는 노력이 필요합니다. 실수요자들은 신중하게 접근하고, 정부 정책 방향도 꼼꼼히 살펴보는 게 중요해 보입니다.